「住宅ローンの返済負担を少しでも軽くしたい」

そんな理由から近年注目されているのが「残価設定型住宅ローン」です。

毎月の返済額を抑えられるメリットがある一方で、

• 契約者が亡くなったら住宅ローンはどうなるの？
• 相続人が残りのローンを払うことになるの？
• 自宅は相続財産としてどう評価されるの？
• 遺産分割協議書には何を書けばいいの？

このような疑問を持つ方も少なくありません。

実際に相続相談の現場では、

「住宅ローンがあるから相続できないと思っていた」

「団体信用生命保険（団信）の内容を家族が知らなかった」

「不動産の分け方で兄弟姉妹が揉めてしまった」

というケースも見受けられます。

また、総務省の住宅・土地統計調査では全国の空き家数が約900万戸となり、相続した不動産をどう活用するかが社会的な課題になっています。

この記事では、

• 残価設定型住宅ローンの仕組み
• 相続発生時の取扱い
• 相続財産としての評価方法
• 相続トラブルの事例
• 家族を困らせないための対策

について相続専門家の視点からわかりやすく解説します。

目次

1. 残価設定型住宅ローンとは？
2. 残価設定型住宅ローンは相続時にどうなる？
3. 相続財産として住宅はどのように扱われる？
4. 相続トラブルになりやすいケース
5. 相続で困らないための事前対策
6. まとめ

1. 残価設定型住宅ローンとは？

1-1. 残価設定型住宅ローンの仕組み

残価設定型住宅ローンとは、住宅の将来価値（残価）を設定し、その部分を最終回返済に据え置くローンです。

例えば5,000万円の住宅で2,000万円の残価を設定した場合、当初は残り3,000万円部分を中心に返済します。

そのため毎月の返済負担を抑えられることが特徴です。

残価設定型住宅ローンの仕組み

【通常の住宅ローン】

借入5,000万円
↓
毎月返済
↓
完済

【残価設定型住宅ローン】

借入5,000万円
↓
残価2,000万円を据置
↓
残り3,000万円を返済
↓
契約満了時に

・一括返済
・借換え
・売却
・再ローン

を選択

相続専門家のワンポイント

毎月の負担は軽くなりますが、相続時には残価部分の取扱いを確認しておくことが重要です。

1-2. 一般的な住宅ローンとの違い

一般的な住宅ローンは借入全額を分割返済します。

一方、残価設定型住宅ローンは将来に返済を繰り延べるため、当初の負担を軽減できます。

近年は住宅価格の上昇により住宅購入資金も高額化しており、返済負担を抑える選択肢として注目されています。

2. 残価設定型住宅ローンは相続時にどうなる？

2-1. 契約者が亡くなった場合の流れ

契約者が亡くなると、まず金融機関へ連絡し、ローン契約内容や団信加入状況を確認します。

相続では、

• 不動産
• 預貯金
• 株式

などのプラス財産だけでなく、

• 住宅ローン
• 借入金

などのマイナス財産も引き継ぐのが原則です。

2-2. 団体信用生命保険（団信）の取扱い

多くの住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）に加入しています。

契約者が亡くなると保険金によって住宅ローンが完済されるケースが一般的です。

契約者が亡くなった場合の流れ

契約者死亡
↓
相続開始
↓
団信加入確認

【加入あり】
↓
ローン完済
↓
住宅のみ相続財産

【加入なし】
↓
相続人が債務承継

相続専門家のワンポイント

団信の内容を家族が把握していないケースは非常に多いため、契約書類の保管場所を共有しておきましょう。

3. 相続財産として住宅はどのように扱われる？

3-1. 残価設定型住宅ローンが残る住宅の評価方法

住宅ローンが残っていても、不動産そのものの評価額は別に計算されます。

例えば、

土地評価額　2,000万円
建物評価額　 500万円

であれば、

不動産評価額は2,500万円となります。

そこから債務控除として住宅ローン残高を差し引くことになります。

相続財産と住宅ローンの関係

土地　2,000万円
建物　 500万円

合計　2,500万円

住宅ローン▲1,500万円

差引財産
1,000万円

3-2. 相続財産と債務は誰が引き継ぐのか

相続では財産だけでなく債務も承継します。

そのため、

• 誰が住宅を取得するのか
• 誰がローンを負担するのか

を遺産分割協議で整理する必要があります。

場合によっては相続放棄や限定承認の検討が必要になることもあります。

4. 相続トラブルになりやすいケース

4-1. 相続人が住宅を引き継ぎたい場合

不動産は分けにくい財産です。

相続人の意見が異なると遺産分割協議が長期化することがあります。

相続トラブルの典型例

父死亡
↓
自宅3,000万円

長男
「家が欲しい」

長女
「現金が欲しい」

↓
遺産分割協議

↓
対立・長期化

4-2. 売却してもローンが残る場合の注意点

例えば、

売却価格　2,000万円
ローン残高2,500万円

の場合、

500万円不足します。

これをオーバーローンといいます。

相続した家の将来

相続した家
↓

・住む
・貸す
・売る

↓

放置すると

空き家化
↓
管理負担増
↓
資産価値低下

空き家問題は全国的な課題となっており、相続した不動産の活用方法を早めに検討することが重要です。

5. 相続で困らないための事前対策

5-1. 遺言書や遺産分割協議書で準備できること

生前に遺言書を作成しておくことで、

• 自宅を誰が取得するか
• 預貯金を誰が取得するか

を明確にできます。

また、

• ローン残高
• 団信加入状況
• 不動産価値

を家族と共有しておくことも大切です。

5-2. 相続と住宅ローンを専門家へ相談する重要性

残価設定型住宅ローンは、

• 相続
• 不動産
• 住宅ローン
• 相続税

が複雑に関係します。

そのため一般論だけではなく、ご家庭ごとの状況に応じた対策が必要です。

こんな方は早めの相談がおすすめ

□ 残価設定型住宅ローンを利用している

□ 相続人が複数いる

□ 不動産を所有している

□ 遺言書を作成していない

□ 相続税が心配

1つでも当てはまる場合は、専門家への相談をおすすめします。

6. まとめ

残価設定型住宅ローンは、毎月の返済負担を抑えられる魅力的な仕組みですが、相続時には通常の住宅ローンとは異なる注意点があります。

特に重要なのは、

• 団信の加入状況を確認する
• 住宅と住宅ローンをセットで把握する
• 不動産の評価額を確認する
• 遺言書などで事前対策を行う
• 相続人間で情報共有しておく

ことです。

相続は発生してから対策するものではなく、元気なうちに準備することで家族の負担を大きく減らせます。

相続や住宅ローンでお悩みの方へ

当事務所では、

• 相続対策
• 相続手続き
• 遺言書作成サポート
• 遺産分割協議書作成サポート
• 住宅ローン相談
• 不動産相続相談

を承っています。

「残価設定型住宅ローンを利用しているけれど相続が心配」

「将来、子どもに迷惑をかけたくない」

「相続対策を何から始めればよいかわからない」

このようなお悩みがありましたら、お気軽にご相談ください。

相続専門家として、ご家族に合った最適な解決策をご提案いたします。

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